Bécs szociális bérlakásrendszere gyakran tűnik fel a nemzetközi példaképként, mint a megfizethető lakhatás legjobb modellje. Német nyelvterületen azonban már jóval árnyaltabban viszonyulnak a bécsi bérlakás rendszer hatékonyságához: a szociális bérlakások nem olcsók, igazságtalanul oszlanak el, és hosszú távon fenntarthatatlanok.
Újként bekerülni a rendszerbe nagyon drága
Első pillantásra a bécsi bérleti díjak alacsonynak tűnnek, de a bérlőknek valójában jelentős költségei is lehetnek. Ausztriában a lakbérekre általában 10 százalék forgalmi adó kerül, és a rezsi mellett a karbantartási és javítási költségek is általában a bérlőkre hárulnak, mint például a fűtésrendszer, vagy a hálózati infrastruktúra költségei, így pedig már kevésbé kedvező az összkép. Az újonnan kötött bécsi szociális szerződések árai már alig olcsóbbak, mint Berlin vagy München piaci árai.
A lakástámogatás előnyei egyenlőtlenül oszlanak meg. A szociális alapon elnyert bérleti jog gyakran örökölhető, és a régről származó bérleti joggal bíró lakók sokkal kevesebbet fizetnek, mint az újonnan beköltözők, akiket 17 százalékos négyzetméter-pótdíj sújt. A lakások bérleti jogát ritkán vizsgálják felül, ezért gyakori jelenség, hogy tehetős középosztálybeli bérlők is évtizedekig élvezhetik a támogatott bérleti díjat.
A belépő költségek borsosak: egy 70 m²-es támogatott lakásba költözéskor átlag 38 000 dollár (kb. 13 millió forint) belépési díjat kell fizetni.
Ezen felül plusz további kb. 2 500 dollárt (kb. 1 millió forintot) kell fizetni a korábbi bérlő részére is felújítás címszó alatt – mindezt pedig az alacsony keresetű családok zöme nem tudja megfizetni.
A leginkább rászorulók kapják a legrosszabb lakásokat
Ausztria a GDP 0,25 százalékát költi szociális lakhatásra, amit 1 százalékos általános béreket terhelő adóból finanszíroznak. A sok adóztatás nem elég a költségek fedezésére.
A kutatók becslése szerint csak 2016-ban a bécsi bérlakásrendszer 1,6-szor annyi kiadással működött, mint amennyi bevételt generált.
A veszteségesség miatt a karbantartásokra gyakran semmilyen önkormányzati forrás nem jut. A lakások harmadában nincs központi fűtés vagy saját fürdőszoba – a szomszédos Németországban ilyen ingatlanok szociális státuszt sem kaphatnának.
Éppen emiatt a bécsi lakáspiac nagyon szétvált: a jobb módúak a magasabb belépési díjas lakásokat választják, a szegényebb, általában bevándorló hátterű családok pedig a rosszabb állapotú tömbökbe szorulnak. A bécsi szociális lakhatási modell így végső soron – szemben a rendszer szociáldemokrata megálmodóinak szándékával szemben – még mélyíti is a társadalmi törésvonalakat.
Máshol nem is működhetne a rendszer
A rendszer alapja a világháborúk után olcsón felhalmozott városi földeken alapszik, amelyet az önkormányzat drágán ad tovább állami, illetve magán fejlesztőknek, miközben előírja, hogy az új lakások kétharmadát szociális célra kell fenntartani. Egy ilyen modell más nyugati városokban vészesen lassítaná az építkezéseket.
A bécsi példa azt mutatja, hogyha az állam monopolhelyzetben dönt a telkekről, magas adókkal és merev szabályokkal próbálja megfizethetővé tenni a lakhatási piacot, előbb-utóbb költségspirálba és szűk kapacitásba fullad.
Kiemelt kép: Bécsi utca (Fotó: Facebook)